Lex Deweloper

Lex Deweloper: Między Szansą a Zagrożeniem

Ustawa, która zmienia polskie miasta
Od 2018 roku polskie miasta przeżywają dynamiczne zmiany w sektorze mieszkaniowym. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie nazywana Lex Deweloper, stworzyła deweloperom nowe możliwości realizacji projektów mieszkaniowych. Co to oznacza dla zwykłych mieszkańców i mieszkanek? Czy to szansa na lepiej zaprojektowane budynki oraz osiedla, czy zagrożenie dla ładu przestrzennego?

Jako fundacja specjalizująca się w prowadzeniu konsultacji społecznych, śledzimy ten proces i przyglądamy się, jak przebiega w różnych miastach w Polsce. Nasza rola polega na zapewnieniu bezstronnego dialogu między wszystkimi stronami: deweloperami, mieszkańcami i władzami samorządowymi. Z naszych obserwacji wynika, że w zależności od miejsca procesy konsultacyjne przynoszą bardzo różne efekty – od konstruktywnej współpracy po rozczarowujące rezultaty.

Lex Deweloper w pigułce
Istota ustawy jest prosta: pozwala budować mieszkania z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, cały proces trwa o wiele szybciej niż w trybie standarodowym. Tam, gdzie wcześniej stały fabryki lub istniały pola, mogą powstać osiedla. Decyzję podejmuje rada gminy, ale terminy są krótkie – wnioski można składać tylko do końca 2025 roku.
To nie jest zwykła procedura. To mechanizm, który może znacząco wpłynąć na kształt i charakter osiedla.
Wrocław stawia na własne zasady
Rada Miejska Wrocławia podjęła decyzję o wprowadzeniu lokalnych standardów urbanistycznych. To odpowiedź na głosy mieszkańców oraz próba stworzenia bardziej harmonijnej przestrzeni miejskiej. 

Więcej informacji na ten temat można znaleźć pod tym linkiem: 

https://geoportal.wroclaw.pl/en/planowanie_przestrzenne/specustawa
Kluczowe różnice między ustawą ogólną a wrocławskimi zasadami
Wysokość zabudowy została ograniczona z ogólnokrajowych 14 kondygnacji do maksymalnie 7. Wyjątek dopuszczono jedynie wtedy, gdy w promieniu 250 metrów znajdują się już wyższe budynki. W takich przypadkach możliwe jest dopasowanie wysokości, ale bez przekraczania lokalnego limitu.
Dostęp do szkół został wzmocniony. Zamiast wymogu 7% dostępnych miejsc dla uczniów, Wrocław żąda minimum 10%. Odległość od placówek edukacyjnych pozostaje taka sama i wynosi do 1500 metrów.
Dostęp do zieleni musi być bliżej niż dotąd. Inwestycja może zostać zatwierdzona tylko wtedy, gdy tereny rekreacyjne znajdują się nie dalej niż 750 metrów. Ustawa ogólna dopuszcza odległość do 1500 metrów.
Miejsca parkingowe pozostają kwestią otwartą. W ustawie początkowo wskazywało się od 1 do 1,5 miejsca na mieszkanie, zostały one zniesione. Wrocław przygotowuje nowe regulacje które mogą być różne w zależności od lokalizacji i dostępności komunikacji publicznej. Nie mamy tutaj w stu procentach jasnej sytuacji. 
Początkowo planowano także obowiązek przyłączenia do sieci ciepłowniczej, ale zapis ten został ostatecznie wycofany.
Dwie strony medalu
Śledząc informacje z różnych miast, widzimy, że Lex Deweloper może przynieść wymierne korzyści lokalnym społecznościom, pod warunkiem właściwego podejścia do procesu. W Łodzi zatwierdzono 18 projektów, co znacząco zwiększyło podaż mieszkań i ułatwiło dostęp do lokali młodym rodzinom. Deweloperzy zobowiązani do budowy infrastruktury towarzyszącej przekazali miastu nowe szkoły i przedszkola, poprawiając jakość życia w dzielnicach.
Szczególnie wartościowe okazuje się wykorzystanie zdegradowanych terenów. W Chorzowie przy ul. Targowej zaniedbane obszary poprzemysłowe zyskały drugie życie dzięki inwestycji mieszkaniowo-usługowej, która ożywiła całą okolicę. Dobrze przeprowadzone konsultacje społeczne również przynoszą efekty. W Warszawie na Kamionku deweloper obniżył wysokość budynków po konstruktywnych rozmowach z mieszkańcami.
Jednak ustawa niesie także istotne ryzyka, które obserwujemy, śledząc sytuację w całej Polsce. Chaotyczna zabudowa pozostaje największym wyzwaniem. W Krakowie mieszkańcy protestowali przeciw budowie przy ul. Cystersów, obawiając się utraty zieleni i naruszenia harmonii przestrzennej.
Problematyczne okazuje się również przeciążenie infrastruktury. Łódzkie doświadczenia pokazują, że nowe osiedla mogą oznaczać brak miejsc w szkołach i dodatkowe korki na drogach. Z dostępnych informacji wynika, że mieszkańcy Poznania skarżyli się na pomijanie ich głosu w konsultacjach, co podważa sens całego procesu dialogu społecznego. Dodatkowo, po zniesieniu w 2023 roku wymogu półtora miejsca parkingowego na mieszkanie, warszawscy mieszkańcy borykają się z problemami komunikacyjnymi.
Historia sukcesu: Przymorze Małe pokazuje, jak to robić
Gdańskie Przymorze Małe to historia, która daje nadzieję i pokazuje, jak powinna wyglądać wzorcowa współpraca między wszystkimi stronami procesu. Mieszkańcy i mieszkanki nie tylko uczestniczyli w konsultacjach, oni wynegocjowali konkretne zmiany i zabezpieczyli ich realizację.
Co udało się osiągnąć?
Mieszkańcy Przymorza Małego przeprowadzili udaną lekcję konstruktywnego dialogu, która przyniosła wymierne korzyści dla całej społeczności. Ich wytrwałość i zaangażowanie w proces konsultacji zaowocowały znaczącymi zmianami w projekcie osiedla przy ul. Droszyńskiego.
Przekształcenie koncepcji mieszkań
Deweloper Torus zmniejszył liczbę mieszkań i zwiększył ich powierzchnię, odpowiadając na obawy mieszkańców dotyczące przeludnienia. To rozwiązanie oznacza mniejszą liczbę mieszkańców i samochodów, bardziej przestronne lokale idealne dla rodzin oraz mniejsze obciążenie lokalnej infrastruktury drogowej i parkingowej.
Inwestycje społeczne warte ponad 11 milionów złotych
Deweloper zobowiązał się do szerokiego pakietu inwestycji towarzyszących:
  • Rozbudowa Szkoły Podstawowej nr 46 z nowym boiskiem, bieżnią, placem zabaw i udogodnieniami dla osób z niepełnosprawnościami
  • Nowe tereny zielone obejmujące szpaler drzew, zieleniec przy ul. Bora-Komorowskiego oraz odnowioną zieleń przy ul. Słowiańskiej i Droszyńskiego
  • Przebudowa ul. Droszyńskiego dla lepszego dojazdu i większego bezpieczeństwa
  • Nowe miejsca parkingowe dobrze zorganizowane, w tym rekomendacja by wprowadzić dedykowane miejsce dla dostawców i kurierów
Dostosowanie skali zabudowy
Mieszkańcy wynegocjowali ograniczenie wysokości budynków do 5 kondygnacji w kluczowych miejscach, zamiast planowanych 7. Ta zmiana lepiej wpisuje się w charakter dzielnicy i zachowuje proporcje przestrzenne.
Otwarta przestrzeń dla wszystkich
Szczególnie cennym osiągnięciem jest zapewnienie otwartego charakteru osiedla. Deweloper zadeklarował minimalizację ogrodzeń, dzięki czemu tereny zielone i rekreacyjne pozostaną dostępne dla wszystkich mieszkańców okolicy. Nowe boiska i place zabaw przy szkole będą służyć całej społeczności po godzinach lekcyjnych.
Poprawa mobilności
Wprowadzono również zmiany uspokajające ruch drogowy i poprawiające ścieżki pieszo-rowerowe w okolicy, co wpłynie na bezpieczeństwo i komfort poruszania się mieszkańców.
Jak strony dialogu zabezpieczyły swoje interesy?
Kluczem było połączenie aktywności mieszkańców z mechanizmami prawnymi:
  • Umowa z miastem podpisana 24 kwietnia 2025 roku wymaga ukończenia inwestycji towarzyszących przed budową mieszkań.
  • Raport z konsultacji stał się częścią decyzji administracyjnych
  • Miasto może kontrolować postępy i egzekwować warunki umowy z deweloperem.
  • Projekty dewelopera były analizowane i opiniowane przez miejskich architektów oraz urbanistów.
Praktyczne wskazówki dla mieszkańców
Na podstawie analizy różnych procesów konsultacyjnych w Polsce
Przed konsultacjami
  • Zbierz informacje o planowanej inwestycji
  • Zorganizuj się z sąsiadami – wspólny głos jest silniejszy
  • Przygotuj konkretne postulaty, nie tylko sprzeciw
Podczas konsultacji
  • Bądź konstruktywny – szukaj rozwiązań, nie tylko wskazuj problemy
  • Dokumentuj wszystkie ustalenia
  • Pytaj o gwarancję realizacji obietnic
Po konsultacjach
  • Monitoruj postępy inwestycji
  • Utrzymuj kontakt z organizatorem konsultacji społecznych
  • Angażuj się w kolejne etapy procesu
Przyszłość w rękach mieszkańców i mieszkanek 
Śledząc rozwój sytuacji w całym kraju, widzimy, że Lex Deweloper nie jest ani pełnym złem, ani panaceum na kryzys mieszkaniowy. To narzędzie, które może służyć mieszkańcom i mieszkankom – pod warunkiem, że będą aktywnie uczestniczyć w procesie i że proces ten będzie rzetelnie prowadzony.
Wyzwanie przed nami jest jasne: wykorzystać możliwości ustawy, minimalizując jej negatywne skutki. Przykład Przymorza Małego pokazuje, że to możliwe.

Wyzwanie przed nami jest jasne: wykorzystać możliwości ustawy, minimalizując jej negatywne skutki. Przykład Przymorza Małego pokazuje, że to możliwe. Wymaga jednak zaangażowania wszystkich stron, cierpliwości i wiary w dialog oraz profesjonalnego podejścia do procesu konsultacji.

Rok 2025 to ostatni moment na składanie wniosków w trybie Lex Deweloper. Dla wielu osiedli to może być ostatnia szansa na świadome kształtowanie swojej przyszłości.
Pamiętajmy, każda inwestycja to okazja do stworzenia lepszej przestrzeni dla wszystkich. Od zaangażowania mieszkańców i mieszkanek, radnych, rady osiedla, lokalnych działaczy i działaczek, otwartości deweloperów i rzetelności procesu konsultacyjnego zależy, czy ta szansa zostanie wykorzystana.

Twoja szansa na kształtowanie przyszłości okolicy

Zapraszamy mieszkańców i mieszkanki osiedla Grabiszyn-Grabiszynek oraz całego Wrocławia do udziału w konsultacjach społecznych dotyczących nowej inwestycji mieszkaniowej.

Gdzie i co się dzieje?
W miejscu znanej wszystkim Fabryki Automatów Tokarskich przy ul. Grabiszyńskiej 281 ma powstać nowe osiedle mieszkaniowe realizowane przez dewelopera ROBYG. Zmiana przestrzeni postindustrialnej w miejsce do życia to temat, który budzi emocje – zarówno nadzieję, jak i obawy. To miejsce, które wiele mieszkańców i mieszkanek mija każdego dnia, dlatego warto być częścią rozmowy o jego przyszłości. Twój głos i doświadczenie mogą wpłynąć na kształt tej inwestycji – każda inwestycja to okazja do stworzenia lepszej przestrzeni dla wszystkich.

Jak możesz się zaangażować?
Konsultacje odbędą się od 29 maja do 22 czerwca, z kluczowymi spotkaniami:

  • Wtorek, 10 czerwca | 17:30–19:30 – spotkanie konsultacyjne w sali konferencyjnej FAT
  • Czwartek, 12 czerwca | 17:30–19:00 – spacer konsultacyjny (zbiórka przy bramie wejściowej)

Dodatkowe możliwości wyrażenia opinii: